Auf geht's St. Jürgen!
Sanierungsgebiet St. Jürgen
Die Ratsversammlung der Stadt Schleswig hat in ihrer Sitzung am 13.02.2023 die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets “St. Jürgen“ beschlossen. Dies ist die Voraussetzung für umfangreiche öffentliche und private Maßnahmen zur Aufwertung des Schleswiger Stadtteils St. Jürgen.
Diese Internetseite informiert Sie über:
- Aktuelle Informationen (Veranstaltungen sowie Maßnahmen in Vorbereitung bzw. Umsetzung)
- Hintergründe zum Sanierungsgebiet
- Informationen für Eigentümer*innen
Die Gesamtmaßnahme “St. Jürgen” wird mit Mitteln aus dem Städtebauförderungsprogramm „Soziale Stadt“ (mittlerweile überführt in das Nachfolgeprogramm „Sozialer Zusammenhalt“) vom Ministerium für Inneres, Kommunales, Wohnen und Sport des Landes Schleswig-Holstein und vom Bund gefördert.
AKTUELLE INFORMATIONEN
Informationsveranstaltung durchgeführt
Um die Eigentümer*innen von Grundstücken im Sanierungsgebiet St. Jürgen tiefergehend über die Auswirkungen und Vorteile des Verfahrens zu informieren und im direkten Austausch Fragen zu beantworten, hatte die Stadt Schleswig alle Interessierten zu einer Informationsveranstaltung am Mittwoch, 11.10.2023 um 18:00 Uhr in die Turnhalle der St. Jürgen Schule eingeladen.
Hier ging es um die Themen, die der Eigentümerschaft bereits in einem Schreiben im März zugegangen sind, also bspw. um den Sanierungsvermerk im Grundbuch, sanierungsrechtliche Genehmigungspflichten, steuerliche Vorteile etc.
Wie war der Prozess in St. Jürgen bisher?
Informationsveranstaltung für EIgentümer*innen
Beschluss VU+IEK sowie Sanierungssatzung
Abschließende Informationsveranstaltung
Mobilitätskonzept fertiggestellt
Abstimmung mit dem Ministerium und Vorstellung im Bauausschuss
3. Sitzung der Lenkungsgrupppe
Beauftragung des Mobilitätskonzepts
Erweiterung des Untersuchungsgebiets
Ausschreibung eines Mobilitätskonzepts
2. Sitzung der Lenkungsgrupppe
1. Sitzung der Lenkungsgrupppe
Vertiefung der Bestandsanalyse
Eigentümer:innenbefragung
Digitale Beteiligung
Analyse und Bewertung der Bestandssituation
Programmaufnahme
HINTERGRÜNDE ZUM SANIERUNGSGEBIET
Das Sanierungsgebiet „St. Jürgen“ wird aus Mitteln der Städtebauförderung, genauer aus dem Programm Sozialer Zusammenhalt gefördert. Bevor es an die Umsetzung konkreter Maßnahmen im Fördergebiet geht, wurden sogenannte vorbereitende Untersuchungen durchgeführt und ein integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept für St. Jürgen aufgestellt. Nachfolgend finden Sie einige Informationen sowie Fragen und Antworten rund um die Themen „Städtebauförderung“ und „vorbereitende Untersuchungen“.
Städtebauförderung
Bund und Länder stellen in den Programmen der Städtebauförderung Finanzhilfen für Investitionen in die Erneuerung und Entwicklung von Städten und Gemeinden bereit. Damit sollen Kommunen als Wirtschafts- und Wohnstandorte gestärkt werden.
Übergeordnetes Ziel ist es, städtebaulich, wirtschaftlich und sozial benachteiligte und strukturschwache Quartiere durch städtebauliche Investitionen in das Wohnumfeld, in die Infrastrukturausstattung und in die Qualität des Wohnens nachhaltig zu stärken. Im Vordergrund stehen dabei die Beförderung lebendiger Nachbarschaften, die Stärkung des sozialen Zusammenhalts, Generationengerechtigkeit sowie Familienfreundlichkeit im Quartier und verbesserte Chancen der dort Lebenden auf Teilhabe und Integration.
Die Fördermittel des Bundes werden durch Mittel der Länder und der Kommunen ergänzt. Bund, Land und die jeweilige Kommune sind mit je einem Drittel beteiligt. Die Gesamthöhe der Fördermittel für die Stadt Schleswig für das Fördergebiet St. Jürgen ist nicht vorab festgelegt. Die Stadt kann jährlich Fördermittel für Maßnahmen beantragen.
Nach erfolgreicher Aufnahme in das Förderprogramm mussten als Voraussetzung für den Erhalt von Fördermitteln die vorbereitenden Untersuchungen (VU) inklusive des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (IEK) durchgeführt bzw. erstellt werden. VU und IEK sind mittlerweile durchgeführt bzw. erstellt. Nun kann die Kommune jährlich Fördermittel für die Umsetzung der vorgesehenen Maßnahmen im festgelegten Fördergebiet (Sanierungsgebiet) St. Jürgen beantragen.
Vorbereitende Untersuchungen
Eine umfangreiche Analyse des Untersuchungsgebiets St. Jürgen mit integriertem städtebaulichen Entwicklungskonzept (IEK) wurde in den Jahren 2019 bis 2023 in Form der vorbereitenden Untersuchungen (VU) nach Baugesetzbuch erstellt. Diese dienen als Gesamtstrategie und Voraussetzung für die Mittelvergabe der Städtebauförderung. Nebenstehend können Sie sich den finalen Bericht von VU und IEK herunterladen.
Für das Quartier wurden insbesondere folgende Bedarfe und Missstände festgestellt:
- Erhöhter Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf bei den Immobilien
- Mangel in der Gestaltung, Funktion und Verflechtung des öffentlichen Raumes
- Fehlende (zeitgemäße) und fußläufige Nahversorgung und Dienstleistungen (mit Treffpunktqualität)
- Mangel an Begegnungsmöglichkeiten und Räumen für Veranstaltungen, Kultur und Bildung
- Hohes Verkehrsaufkommen, mangelnde Verkehrssicherheit und Barrierefreiheit
- Soziale Problemlagen, Imageverlust und Polarisierungstendenzen
Zentrale Zielstellungen der integrierten Entwicklung in St. Jürgen sind wie folgt:
Die vorbereitenden Untersuchungen inklusive des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (kurz VU und IEK) umfassen grob folgende Bestandteile:
- Bestandsanalyse und Identifikation von städtebaulichen Missständen im Untersuchungsgebiet
- Prozessbegleitende Beteiligung und Information der Öffentlichkeit und weiteren Akteursgruppen
- Definition von Entwicklungszielen und Maßnahmen zur Zielerreichung
- Abwägung der Notwendigkeit eines Sanierungsverfahrens
- Vorschlag zur Abgrenzung des Fördergebiets
VU und IEK werden in einem Bericht zusammengefasst. Zum Bericht gehören auch diverse Plandarstellungen.
Der Bericht und auch die Pläne und weiteren Anlagen können oben auf dieser Internetseite heruntergeladen werden. Ebenso besteht die Möglichkeit, die Unterlagen bei der Stadt Schleswig, SG Stadtplanung einzusehen.
Das Untersuchungsgebiet wurde von der Kommune und dem zuständigen Ministerium Schleswig-Holsteins aufgrund der Schwerpunkte des Förderprogramms und erwarteter Entwicklungen im Gebiet festgelegt. Es ist das Gebiet, in dem eine detaillierte Untersuchung durchgeführt wurde. Aus den ermittelten Missständen und geplanten Maßnahmen im Untersuchungsgebiet hat sich die Abgrenzung des Sanierungsgebiets abgeleitet. Nur im Sanierungsgebiet (=Fördergebiet) können über die Städtebauförderung geförderte Maßnahmen umgesetzt werden.
Das integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept enthält im Kapitel 5.3 einzelne Maßnahmen, die jeweils in kurzen Steckbriefen beschrieben werden. Im Plan 13 sind zudem verortbare Maßnahmen im Gebiet eingezeichnet.
Ob und welche Maßnahmen in den kommenden 10 – 15 Jahren umgesetzt werden können, lässt sich zu einem so frühen Zeitpunkt noch nicht sagen. Die Umsetzung einer Maßnahme muss vorab erst durch die Politik gebilligt werden.
Eine Prioritätenliste der Maßnahmen gibt es nicht. Mit welchen Maßnahmen begonnen wird, entscheiden die politischen Gremien der Stadt Schleswig.
Um die bauliche Situation der Bestandsgebäude im Untersuchungsgebiet zu erfassen, wurden im Rahmen der VU gemäß Baugesetzbuch (BauGB §141) alle Gebäude (öffentlich und privat) durch äußere Inaugenscheinnahme durch den VU-Gutachter (BIG Städtebau GmbH) erfasst und nach definierten Kriterien hinsichtlich ihrer Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe eingeschätzt. Sofern eine Immobilie im Plan 9 eine gelbe oder rote Kennzeichnung aufweist bedeutet dies, dass durch die augenscheinliche Begutachtung von außen mittlere bis hohe Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe an dem Gebäude festgestellt wurden. Auf dieser Grundlage lässt sich abschätzen, wie hoch der allgemeine Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf im Untersuchungsgebiet ist und ob später ggf. Städtebauförderungsmittel für die Sanierung von Gebäuden im Privateigentum zur Verfügung gestellt werden können.
INFORMATIONEN FÜR EIGENTÜMER*INNEN
Für die Umsetzung der geplanten Maßnahmen ist die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „St. Jürgen“ erforderlich. Nach § 136 des Baugesetzbuches (BauGB) liegt die “einheitliche und zügige Durchführung” der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen im öffentlichen Interesse. Hieraus ergeben sich für Eigentümer*innen sowie die Erbbauberechtigten rechtliche Folgen.
Nachfolgend finden Sie tiefergehende Informationen für Grundeigentümer*innen im Sanierungsgebiet „St. Jürgen“ zu Themen wie Sanierungsvermerk, sanierungsrechtliche Genehmigung und finanzielle Vorteile.
Allgemeines
Für die Laufzeit der Sanierungssatzung wurde beschlossen, dass diese die Frist von 15 Jahren nicht überschreiten soll (vgl. Amtsblatt der Stadt Schleswig Nr. 04/2023 vom 13.03.2023). Nach Ablauf wird mit der Satzung auch das Sanierungsgebiet aufgehoben und der Sanierungsvermerk im Grundbuch gelöscht.
Die Städtebauförderung steht für eine integrierte Stadt(teil)entwicklung, das heißt auch, dass verschiedene Beteiligungsformate zur Konkretisierung der Einzelmaßnahmen im öffentlichen Raum stattfinden werden. Anstehende Termine zu Informations- und Beteiligungsveranstaltungen sowie weitere wichtige Informationen zum Sanierungsprozess in St. Jürgen werden in der Presse angekündigt und bis auf Weiteres auf dieser Homepage veröffentlicht.
Sanierungsvermerk
Der Sanierungsvermerk im Grundbuch weist darauf hin, dass ein Grundstück in einem Sanierungsgebiet nach Baugesetzbuch liegt und das besondere Städtebaurecht gemäß §§ 136 ff. BauGB zu beachten ist. Der Sanierungsvermerk ist kein belastendes Recht und wird ohne Rangstelle im Grundbuch vermerkt. Durch die Eintragung entstehen den Eigentümer*innen keine Kosten.
Die Eintragung eines Sanierungsvermerks bezweckt, dass das Grundbuchamt und andere Betreffende von der Sanierungssatzung und ihrer Rechtswirkung in Bezug auf das Grundstück Kenntnis erhalten und ihr Verhalten darauf einrichten können. Dem Sanierungsvermerk kommt lediglich eine Informations- und Sicherungsfunktion für den Grundstücksverkehr zu. Eine Wertminderung einer Immobilie/eines Grundstücks durch den Sanierungsvermerk ist nicht zu erwarten. Ziel der gebietsbezogenen Sanierung sind positive Ausstrahleffekte auf die Grundstücke und die Lebensqualität im Sanierungsgebiet zu bewirken.
Die Eigentümerschaft hat hier keine Kosten. Die Stadt übernimmt diese Kosten bzw. handelt es sich um einen amtsinternen Vorgang, für den keine Gebühren anfallen. Sobald der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist, werden die betroffenen Eigentümer*innen in einem Schreiben des Grundbuchamtes Schleswig darüber informiert.
Sanierungsrechtliche Genehmigung
Um Vorhaben zu vermeiden, die den gebietsbezogenen Sanierungszielen entgegenstehen hat der Bundesgesetzgeber eine Genehmigungspflicht für Eigentümer*innen oder Erbbauberechtigte festgehalten. Hierzu gehört auch, dass private Vorhaben und Investitionen abgestimmt werden müssen. Dabei hat die Stadt zu prüfen, ob das beabsichtigte Vorhaben die Sanierung voraussichtlich erschwert, verhindert oder unmöglich macht.
Um zu prüfen, ob ein privates Vorhaben den Zielen der gebietsbezogenen Sanierung entgegen steht oder nicht, müssen in Bezug auf bestimmte Vorgänge sanierungsrechtliche Genehmigungen gem. § 144 BauGB entweder von Eigentümer*innen oder Vertretungsberechtigten (bspw. Notariaten) eingeholt werden.
Alle genehmigungspflichtigen Vorhaben (sanierungsrechtliche Genehmigung) sind im Baugesetzbuch unter §§ 144, 145 BauGB normiert. Laufende Instandhaltungsmaßnahmen sind davon nicht betroffen.
Bei Errichtung, Änderung und Nutzungsänderungen von baulichen Anlagen, für die eine bauordnungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist, muss kein gesonderter Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung gestellt werden, da diese im Rahmen des regulären Bauantrags abgeprüft wird.
Eine Genehmigungsanfrage läuft über den Fachdienst Stadtentwicklung der Stadt Schleswig. Dabei hat die Stadt innerhalb eines Monats nach Eingang (aller erforderlichen Unterlagen) über die Sanierungsanträge zu entscheiden. In besonderen Fällen kann diese Frist bis zu drei Monaten verlängert werden. Nur wenn das Vorhaben den Sanierungszielen aus VU und IEK widerspricht, ist die sanierungsrechtliche Genehmigung zu versagen.
Hier können Sie sich das entsprechende Formular herunterladen: Formular Antrag Sanierungsrechtliche Genehmigung
Bei Fragen können Sie sich gern an uns wenden (siehe Kontakt unten).
Die Bearbeitung und Ausstellung sanierungsrechtlicher Genehmigungen durch die Stadt Schleswig, die über die Baugenehmigungsbehörde bzw. die Eigentümerschaft selbst eingereicht werden, sind kostenfrei.
Die Höhe der Kosten des Notariats für die Anforderung der sanierungsrechtlichen Genehmigung bei der Stadt richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Finanzielle Vorteile für Eigentümer*innen
Als Grundeigentümer*in im Sanierungsgebiet können Sie finanzielle Vorteile für private Modernisierungs- und Instandsetzungsvorhaben erhalten, die im Nachfolgenden erläutert werden.
Für Personen mit Grundeigentum im Sanierungsgebiet gibt es sowohl Möglichkeiten der steuerlichen Abschreibung nach §§ 7h,10f Einkommensteuergesetz (EStG) als auch im Einzelfall Zuschüsse aus Städtebauförderungsmitteln.
>> Möglichkeiten der steuerlichen Abschreibung nach §§ 7h,10f Einkommensteuergesetz (EStG)
Eigentümer*innen im Sanierungsgebiet haben die Möglichkeit, steuerliche Begünstigungen für bestimmte Herstellungs- und Anschaffungskosten baulicher Maßnahmen an Gebäuden in Anspruch zu nehmen. Die Vorteile im Einzelfall sollten mit der Steuerberatung geklärt werden.
Bei vermieteten Immobilien können in einem Abschreibungszeitraum über 12 Jahre 100% der Herstellungs- und Anschaffungskosten abgeschrieben werden (vgl. § 7h EStG).
Bei selbstgenutzten Immobilien können in einem Abschreibungszeitraum über 10 Jahre 90% der Herstellungs- und Anschaffungskosten abgeschrieben werden (vgl. §10f EStG).
Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist, dass bestehende und zu behebende Mängel frühzeitig, vor Baubeginn angezeigt und nachgewiesen werden sowie eine Modernisierungsvereinbarung mit der Stadt Schleswig vereinbart wird. Nach Fertigstellung der privaten Sanierungsmaßnahme wird eine Bescheinigung bei der Stadt eingeholt. Diese dient der Eigentümerschaft zur Vorlage beim Finanzamt.
Hier finden Sie vorab zu Ihrer Information das Formular zur Modernisierungsvereinbarung für steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten:
Formular Modernisierungsvereinbarung
Wir bitten Sie in jedem Fall vor dem Ausfüllen und Einreichen des Formulars mit uns in Kontakt (siehe unten) zu treten, um Fragen zu klären.
>> Möglichkeit eines Zuschusses aus Städtebauförderungsmitteln
Personen mit Grundeigentum im Sanierungsgebiet haben auch die Möglichkeit, Städtebauförderungsmittel als Zuschuss für private Modernisierungsvorhaben in Anspruch zu nehmen. Bedingung dafür ist, dass in den vorbereitenden Untersuchungen Instandsetzungsbedarfe an den jeweiligen Gebäuden festgestellt wurden (siehe Frage Nr. 10). Voraussetzungen für die Inanspruchnahme von Städtebauförderungsmitteln sind ferner eine politische Beschlussfassung und die Zustimmung des Fördermittelgebers (Ministerium für Inneres, Kommunales, Wohnen und Sport Schleswig-Holstein) zur grundsätzlichen Weitergabe kommunaler Fördermittel. Darüber hinaus ist vor Baubeginn eine Sanierungsvereinbarung zu dem privaten Modernisierungsvorhaben mit der Stadt zu schließen.
Die politische Beschlussfassung wird voraussichtlich 2024 erfolgen. Anschließend finden Sie hier nähere Informationen hierzu.
Bei betrieblich genutzten Gebäuden können in einem Zeitraum über 12 Jahre 100% der Herstellungs- und Anschaffungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen abgeschrieben werden (vgl. § 7h EStG).
Kontakt
Bei Fragen zu den oben genannten Inhalten oder darüber hinaus können Sie sich gern bei der Stadtverwaltung Schleswig wenden an:
Projektleitung:
Herr Enders
Telefon: 04621 814-416
E-Mail: t.enders[at]schleswig.de
www.schleswig.de